Pasportizace

Termínem pasportizace se v českých zemích obvykle rozumí získávání strukturovaných informací o realitách, jejich plochách a využití, jejich technologiích, vybavení, obsazenosti, technickém stavu, atd. Nejedná se o žádné české specifikum, v anglicky hovořícím světě se tento proces nazývá Building Survey. Obecně účelem sběru těchto dat a jejich strukturalizace a standardizace je správa tohoto majetku, v daném případě evidence. Evidence prvků realitního majetku představuje shromáždění dat o nemovitém majetku (pozemky, lesy, rybníky, pole, budovy, atd.). Někdy jsou sbírána pouze taková data, která jsou zapsána v celostátně platných registrech (KN ČUZK, RUIAN), velice často je však pasportizace doprovázena zhotovením a naplněním informačního modelu o nemovitostech, včetně např. zaměření a zhotovení standardizované dokumentace.
 
Informační model o nemovitostech musí vzít v potaz technické, oborové a historické souvislosti stavebního modelování. Od začátku 70. let se začíná využívat elektronizace i v této oblasti a začíná se využívat 2D CAD systémů (nejznámějším představitelem produktu, jehož prostřednictvím se elektronická dokumentace spravuje, je AutoCAD) pro modelování jednotlivých ploch, nosných a výplňových konstrukcí a jejich vzájemných poloh a vazeb a jejich standardizací rozumíme mimo jiné i jejich umístění do správných hladin a doplnění o objekty, které umožní pracovat s plochami, jejich kategorizací a dalšími stavebními prvky (např. výplně otvorů).

 

Plošné objekty bývají modelovány doplněným uzavřeným polygonem, pro nějž obsahuje každý CAD systém nativní funkce definující jeho plochu a obvod (v terminologii AutoCADu jsou polygony nazývány polyline). CAD standardizace (rozmístění konstrukcí, plošných objektů a dalších popisných atributů) následně umožňuje z grafické a popisné části modelující stavy nemovitosti v CADu tato data „vyčíst“ a vložit a použít v databázovém systému. CAD standardizace umožňuje automatizovat i některé procesy investičního procesu a využít různých stupňů projektové dokumentace (nejčastěji zjednodušené dokumentace skutečného zhotovení). Neexistuje-li žádná dokumentace použitelná pro tyto účely, nezbyde nic jiného, než budovu znovu zaměřit a na tomto základě vytvořit novou dokumentaci. V daném případě se snadno zhotovuje dokumentace věcí, které v budově jsou „vidět“ (nosné a výplňové konstrukce, okna, dveře, …) a obtížně ty, které snadno vidět nejsou (zakrytá vedení infrastruktury, jako jsou energetické rozvody, rozvody vody, slaboproudů, LAN, atd.). Stavební diagnostika umožňuje zjišťovat i stav a materiály zakrytých konstrukcí, o nichž nejsou žádná data. Cena za zhotovení takové dokumentace a zjištění popisných charakteristik konstrukcí je nákladově náročné. Naše metodika vychází ze zjišťování těchto dat z dostupné projektové dokumentace.

 

Trendem poslední doby je zhotovení 3D zaměření pomocí laserových skenerů a postupné tvorby BIM modelu existující budovy. Doplněním popisných dat ke hmotám konstrukcí, můžeme dosáhnout podstatných zlepšení charakteristik stavební obálky anebo technologií v budově analýzami a simulací třeba energetické spotřeby. Zhotovení 3D modelu existujících budov lze doporučit zejména u historických budov s uměleckými díly.

 

Nejlacinějším případem zhotovení informačního modelu budovy (BIM) je pochopitelně jeho pořízení podle této metodiky ve fázích, které předcházejí fázi užívání, tedy ve fázích projektování a zhotovení. V tomto kontextu je třeba upozornit na zkušenosti ze Skandinávie či Velké Británie, kde tato metodika se stává povinnou pro všechny nové anebo rekonstruované budovy státní či veřejné správy.

 

Ke každému pasportizačnímu projektu je třeba přistupovat individuálně. Samotná podstata pasportu je individuální, stejně jako je individuální každá budova, každý pozemek a tím spíše zkoumáme-li jejich množinu. Rozsah sběru dat je určován požadavky a zejména cílem, s nímž se k pasportizaci přistupuje. Rozsah projektu, úroveň a aktuálnost dostupné dokumentace (třeba papírové), která se použije jako základ pro zhotovení nové, míra zjišťovaného detailu, existence standardů, množství dat zjišťovaných o budovách a další skutečnosti jsou hlavními faktory, které určují náklady na zhotovení pasportu.

 

Pro všechny typy pasportizace lze jenom doporučit využívat existujících standardů při kategorizaci ploch, které představují jednotlivé části EN/ČSN 15221-1 až 15221-6.

 

Cílem, s nímž se přistupuje ke zjištění, shromáždění a uložení dat, je mimo jiné i jejich správa. Zjednodušeně to znamená existenci definovaných procesů včetně jejich vlastníků a zajištění zdrojů k zachycení a uložení všech změn, k nimž ve stavu nemovitého majetku dochází. Využít elektronických verzí dokumentace, která vzniká v okolí vlastní organizace, např. interiérových projektů k relokacím, má jednoznačně i krátkodobé úsporné efekty.

 

Vydání nemalých prostředků ke zjištění relevantních dat o nemovitostech pouze k účelům jejich evidence a k účelům ocenění, nechává ladem celý potenciál systému řízení podpůrných služeb organizace, jinými slovy Facility management. Potenciál jeho přínosu spočívá až ve 30% úsporách v nákladech vydaných na správu a údržbu nemovitostí a především ve vytváření, správě a řízení lepší pohody prostředí a vyšší kvality služeb. To jsou podmínky, které vedou i ke zvýšení efektivity ve výkonu hlavních procesů společnosti.

 

Podle nového občanského zákoníku bude opět od 1. 1. 2014 stavba součástí pozemku. Situace areálů a staveb na nich umístěných a staveb na pozemku, se zobrazením vnějších ploch, sousedních ploch, staveb nezapsaných v katastru, dopravní napojení a napojení k inženýrským sítím, jsou objekty lépe zobrazovanými prostřednictvím Geografických informačních systémů (GIS).

 

Asset manažer fyzického majetku (Správce realitního portfolia) pak může při vizualizaci jednotlivých objektů majetku postupovat od základního přehledu (GIS) k situacím až k detailům vztahujícím se k podrobnostem jednotlivých ploch v budově. Agregace ploch dle jejich kategorií (standardy BOMA, ČSN/EN 15221-6) v budově a jejich vzájemné poměry a obsazenosti jsou základem KPI (Key Performance Indicators) umožňují jejich vzájemné porovnání použitelné pro tvorbu rozhodování.

Služby spojené s pasportizací

Naše společnost nabízí širokou škálu činností spojených s digitální dokumentací, pasportizací, stavební diagnostikou, oceněním a zjišťováním stavebně – technického stavu Vašich nemovitostí. Převod a transformace stávající dokumentace do tvaru, v němž lze využívat IT pro získání dat v dokumentaci uložených a vykonávat služby spojené s její správou (dlouhodobou údržbou), vykonávat CAD management.

2D Dokumentace skutečného zhotovení

  • tzv. „as built“ dokumentace
  • jedná se o zaměření, pořízení (z dostupné dokumentace v libovolném tvaru) a převedení dokumentace do tvaru definovaného CAD standardem
  • tvorba, správa a údržba CAD standardu a CAD managementu mohou být součástí této služby, stejně jako získávání dat z takto připravené dokumentace
  • zaměření je prováděno laserovými dálkoměry, jejichž výsledky je možné okamžitě zpracovávat okamžitě v aplikaci chytrého telefonu anebo tabletu
  • klient získá elektronickou dokumentaci ve standardu, fotografickou dokumentaci včetně EXIF dat separace, CAD standard a metodiku k zavedení CAD managementu
  • budovy rozděleny podle obtížnosti do 4 kategorií dle HŘ UNIKA 2010

Vytěžení 2D dokumentace

  • převedení stávající dokumentace do CAD standardu (hladiny, pokrytí ploch polyline, povrchy, podhledy, výplně otvorů, …), kategorizace ploch získávaná dle EN 15221-6 anebo BOMA standardů a jejich převod do libovolného datového standardu (databáze, XML, Excel, …)
  • tato služba může zahrnovat i zhodnocení a porovnání ploch, jejich poměrů a obsazenosti s relevantními zástupci nemovitostí v dané lokalitě
  • vizualizace vytěžených hodnot a jejich analýza na základě CAFM Archibus
  • na základě žádosti klienta je možné zpracovat projekt Optimalizace ploch

Zhotovení 3D BIM modelu z modelu 2D

  • vstupem jsou elektronické 2D výkresy, libovolné míry detailu, půdorysy, řezy a pohledy, technická dokumentace, dokumentace TZB a výstupem BIM model v Revitu, anebo jiném BIM modeláři
  • použití BIM modelu Revit v CAFM systému Archibus s využitím obousměrné synchronizace dat
  • doplnění technologií, instalací a vedení, k nimž nějaká dokumentace existuje
  • energetické, nákladové a jiné analýzy a simulace nad BIM modelem
© 2020 IKA DATA, spol. s r.o.